Allgemeinverfügung über die Erhebung der Grundsteuer C auf dem Gebiet der Gemeinde Erzhausen

Die Gemeinde Erzhausen hat aufgrund der §§ 94 ff. Hessische Gemeindeordnung (HGO) in Verbindung mit § 13 Abs. 1 Hessisches Grundsteuergesetz (HGrStG) in ihrer beschlossenen Haushaltssatzung 2026 durch die Gemeindevertretung der Gemeinde Erzhausen in ihrer Sitzung am 18.12.2026 festgesetzt, dass für baureife Grundstücke gemäß § 13 HGrStG auch im Kalenderjahr 2026 die Grundsteuer C erhoben wird. Der Hebesatz beträgt 6.000 v. H.

Nach § 13 Abs. 5 HGrStG sind die genaue Bezeichnung der baureifen Grundstücke, deren Lage sowie das Gemeindegebiet, auf das sich der gesonderte Hebesatz oder die gesonderten Hebesätze beziehen, jeweils nach den Verhältnissen zu Beginn eines Kalenderjahres von der Gemeinde zu bestimmen, in einer Karte nachzuweisen und öffentlich bekannt zu geben. Die städtebaulichen Erwägungen sind nachvollziehbar darzulegen und die Wahl des Gemeindegebiets, auf das sich der gesonderte Hebesatz oder die gesonderten Hebesätze beziehen sollen, ist zu begründen. Nach § 13 Abs. 5 HGrStG in Verbindung mit § 5 der vorgenannten Haushaltssatzung, beides in derzeit gültiger Fassung, ergeht hiermit folgende

Allgemeinverfügung:

§ 1 Gemeindegebiet, auf das sich der gesonderte Hebesatz bezieht

Der gesonderte Hebesatz gemäß Haushaltssatzung über die Festsetzung eines gesonderten Hebesatzes für baureife Grundstücke vom 18.12.2025, bekanntgemacht am 05.03.2026 bezieht sich auf das gesamte wohnbauliche nutzbare Gemeindegebiet der Gemeinde Erzhausen (ausschließlich das Neubaugebiet „Die Vier Morgen“).

§ 2 Lage der baureifen Grundstücke für 2026

(1) Innerhalb des Gemeindegebietes der Gemeinde Erzhausen fallen folgende Grundstücke unter die neue Grundsteuer C:

Gemarkung Erzhausen:

(2) Die Lage der baureifen Grundstücke ist der in der Anlage 1 dargestellten Karte zu entnehmen.

§ 3 Bekanntgabe, Wirksamkeit und Geltungsdauer

(1) Diese Allgemeinverfügung gilt an dem Tag, der auf die Bekanntmachung folgt, als bekannt gegeben und wird damit wirksam.

(2) Diese Allgemeinverfügung kann mit Begründung, Anlagen und Rechtsbehelfsbelehrung bei der Gemeinde Erzhausen, Finanz- und Steuerverwaltung, Rodenseestr. 3 in 64390 Erzhausen, zu den üblichen Sprechzeiten (Montag 8 bis 12 Uhr und 13 bis 18 Uhr, Dienstag 8:30 bis 12 Uhr, Donnerstag und Freitag 7 bis 12 Uhr) eingesehen werden.

(3) Diese Allgemeinverfügung bezeichnet die baureifen Grundstücke, auf die sich der gesonderte Hebesatz bezieht, für das Jahr 2026.

§ 4 Sofortige Vollziehbarkeit

Gemäß § 80 Abs. 2 Nr. 4 der Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO) in derzeitig gültiger Fassung wird im öffentlichen Interesse hiermit die sofortige Vollziehung dieser Allgemeinverfügung angeordnet.

Danach hat ein gegen diese Allgemeinverfügung eingelegter Widerspruch keine aufschiebende Wirkung.

I. Begründung der Allgemeinverfügung

1. Zuständigkeit der Gemeinde Erzhausen

Die Gemeinde Erzhausen ist für den Erlass der Allgemeinverfügung gemäß § 35 Hessisches Verwaltungsverfahrensgesetz (HVwVfG) in Verbindung mit § 13 HGrStG zuständig.

2. Wahl des Gemeindegebietes, auf das sich der gesonderte Hebesatz bezieht

Die für den Erlass der Allgemeinverfügung gemäß Ziffer 3 maßgebliche städtebauliche Erwägungen, nämlich der erhöhte Bedarf an Wohnstätten und die Stärkung der Innenentwicklung, gelten für das gesamt wohnbauliche nutzbare Gemeindegebiet. (ausschließlich das Neubaugebiet „Die Vier Morgen“).

3. Städtebauliche Erwägungen für den Erlass der Allgemeinverfügung

Entsprechend § 13 HGrStG Abs. 2 liegen die folgenden städtebaulichen Gründe für das wohnbaulich nutzbare Gemeindegebiet Erzhausens vor:

a) Stärkung der Innenentwicklung

Die Gemeinde steht angesichts des angespannten Wohnungsmarktes, steigender Mieten und der Notwendigkeit einer nachhaltigen Siedlungsentwicklung vor der Herausforderung, vorhandene innerörtliche Potenziale besser zu nutzen.

Da die Gemarkungsfläche der Gemeinde Erzhausen recht kompakt ist und dadurch keine größeren Neubaugebiete mehr ausgewiesen werden können, muss die bestehende Siedlungsstruktur nachverdichtet sowie die Innenentwicklung gestärkt werden. Ziel der Gemeinde Erzhausen ist es, die bauliche Ausnutzung erschlossener Bereiche im gesamten Gemeindegebiet zu verbessern um mit Grund und Boden sparsam und schonend sowie klima- und sozialgerecht umzugehen. Die Innenentwicklung in Sinne einer Nachverdichtung trägt dazu bei, vorhandene und von der Erzhäuser Bürgerschaft durch Beiträge gemeinschaftlich finanzierte Infrastruktur wie Straßen, Entsorgung von Schmutzwasser sowie für die Öffentlichkeit hergestellten Freiflächen bestimmungsgemäß zu nutzen und sinnvoll wirtschaftlich und sozialgerecht auszulasten.

b) Bestimmung des Gemeindegebiets

Die genannten städtebaulichen Gründe liegen für die in § 1 der Allgemeinverfügung und somit für das gesamte wohnbauliche nutzbare Gemeindegebiet der Gemeinde Erzhausen (ausschließlich das Neubaugebiet „Die Vier Morgen“) vor, so dass die dort gelegenen unbebauten Grundstücke dazu geeignet sind, den vorhandenen Wohnstättenbedarf zu befriedigen sowie die Innenentwicklung bei der Schaffung von Wohnraum zu stärken. Ausgeschlossen ist das Neubaugebiet „Die Vier Morgen“, da dort über die Einführung einer vertraglich geregelten Baupflicht die Bebauung in diesem Gebiet sichergestellt ist. Bei den Gewerbe- und Industriegebieten der Gemeinde Erzhausen sowie im Außenbereich, liegen diese städtebaulichen Gründe nicht vor, da die dortigen Grundstücke eine wohnbauliche Nutzung nicht oder allenfalls unter sehr engen Voraussetzungen zulassen.

4. Definition der baureifen Grundstücke nach § 13 Abs. 3 HGrStG

a) Unbebaute Grundstücke

Nach § 13 Abs. 3 HGrStG sind baureife Grundstücke in Verbindung mit § 246 des Bewertungsgesetzes (BewG) in der am 24. Dezember 2021 geltenden Fassung, die nach Lage, Form und Größe und ihrem sonstigen tatsächlichen Zustand sowie nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften sofort bebaut werden könnten. Eine erforderliche, aber noch nicht erteilte Baugenehmigung sowie zivilrechtliche Gründe, die einer sofortigen Bebauung entgegenstehen, sind beachtlich. Das HGrStG enthält keine Definition des unbebauten Grundstücks. Demgegenüber greift § 25 Abs. 5 Satz 1 Grundsteuergesetz des Bundes (GrStG) auf die Definition in § 246 BewG zurück. Danach sind Grundstücke unbebaut, wenn sich auf ihnen keine benutzbaren Gebäude finden. Die Benutzbarkeit beginnt zum Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit. Gebäude sind als bezugsfertig anzusehen, wenn den zukünftigen Bewohnern oder sonstigen vorgesehenen Benutzern die bestimmungsgemäße Gebäudenutzung zugemutet werden kann. Nicht entscheidend für den Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit ist die Abnahme durch die Bauaufsichtsbehörde. Als Gebäude im Sinne des Bewertungsgesetzes ist ein Bauwerk anzusehen, das durch räumliche Umschließung Schutz gegen äußere Einflüsse gewährt, den nicht nur vorübergehend Aufenthalt von Menschen gestattet, fest mit dem Grund und Boden verbunden sowie von einiger Beständigkeit und standfest ist.

b) Baureife Grundstücke

Grundstücke sind dann baureif, wenn sie nach Lage, Form und Größe und ihrem sonstigen tatsächlichen Zustand sowie nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften sofort bebaut werden könnten. Erforderlich ist damit zunächst, dass eine der städtebaulichen Zielsetzung entsprechende Bebauung (Hauptnutzung) nach §§ 30 bis 34 Baugesetzbuch (BauGB) bauplanungsrechtlich überhaupt zulässig ist, das Grundstück also insbesondere im beplanten oder unbeplanten Innenbereich gelegen ist sowie über eine hinreichende große überbaubare Grundstücksfläche verfügt. Zudem muss die bauplanungsrechtlich- und gegebenenfalls bauordnungsrechtlich erforderliche Erschließung gesichert sein.

c) Vorgehensweise der Verwaltung und Ergebnis

1. Die baureifen Grundstücke wurde durch den FB 3 (Bauamt) erörtert.
2. Die erörterten Flurstücke wurden dem Finanzamt Darmstadt zur Durchsicht weitergeleitet.

Somit wurden die Flurstücke mit Aktenzeichen des Finanzamtes versehen.

1. Die Steuerverwaltung hat die Aktenzeichen überprüft und festgesetzt, ob die unbebauten und baureifen Grundstücke einzeln bewertet und somit als Grundsteuer C erfassbar sind.

Die genaue Bezeichnung und Festlegung der nach diesen Kriterien ermittelten baureifen Grundstücke, welche nach Lage, Form und Größe und ihrem sonstigen tatsächlichen Zustand sowie nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften sofort bebaut werden könnten, sind der Allgemeinverfügung § 2 und der in der Anlage 1 dargestellten Karte zu entnehmen.

5. Ermessen

Die Entscheidung über die Festsetzung eines gesonderten Hebesatzes für die Grundstücksgruppe der baureifen Grundstücke (Grundsteuer C) ist mit der Haushaltssatzung 2026 vom 18. Dezember 2025 getroffen. Soweit § 13 HGrStG beim Erlass der Allgemeinverfügung noch Ermessen eröffnet, bezieht sich dies auf die Definition der städtebaulichen Gründe und auf die daraus abgeleitete Bestimmung des Gemeindeteils, für den der gesonderte Hebesatz gilt. Die Gemeinde Erzhausen hat bei der Festsetzung des gesonderten Hebesatzes, der Definition der städtebaulichen Gründe und der Bestimmung des Gemeindegebiets die betroffenen privaten und öffentlichen Belange, insbesondere den verfolgten Lenkungszweck einerseits sowie die finanziellen Interessen der Eigentümer / Steuerschuldner andererseits berücksichtigt. Dabei hat die Gemeinde Erzhausen insbesondere auch eingestellt, dass die Bebauung eines bisher unbebauten Grundstücks für die betroffenen Eigentümer mit einem erheblichen finanziellen und organisatorischen Aufwand einhergeht sowie im Einzelfall auch familiäre Dispositionen betreffen kann. Aus Sicht der Gemeinde Erzhausen ist es jedoch aus den genannten städtebaulichen Gründen im Allgemeininteresse hinzunehmen, die bezeichneten Grundstücke zu bebauen oder die Nachteile einer erhöhten Steuerlast zu tragen.

II. Begründung der Anordnung des Sofortvollzugs

Die sofortige Vollziehung wird im öffentlichen Interesse angeordnet und beruht auf § 80 Abs. 2 Nr.

4 der Verwaltungsgerichtsordnung in der derzeit gültigen Fassung (VwGO). Nach dieser Vorschrift entfällt die aufschiebende Wirkung eines Widerspruchs in den Fällen, in denen die sofortige Vollziehung im öffentlichen Interesse angeordnet wurde. Ein Fall der sofort vollziehbaren Anforderung von öffentlichen Abgaben und Kosten nach § 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 VwGO, dem die aufschiebende Wirkung eines Widerspruchs schon kraft Gesetzes entfallen würde, liegt mit der Allgemeinverfügung nach Auffassung der Gemeinde nicht vor. Der Sache nach stellt die Allgemeinverfügung jedoch die Grundlage für die spätere Anforderung öffentlicher Abgaben dar, weshalb der Gesetzeszweck des § 80 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 VwGO auch vorliegend zum Tragen kommt.

Die Gemeinde erkennt das Aufschubinteresse insbesondere der betroffenen Eigentümer daran an, von der höheren Besteuerung verschont zu bleiben. Dennoch sieht sie ein überwiegendes, über das bloße Erlassinteresse hinausgehendes öffentliches Interesse an der sofortigen Vollziehung dieser Entscheidung, um die Lenkungswirkung der Grundsteuer C im Sinne der erläuterten städtebaulichen Gründe sofort eintreten zu lassen. Daher ordnet die Gemeinde gemäß § 80 Abs. 2 Nr. 4 VwGO den Sofortvollzug der Allgemeinverfügung aus nachfolgenden Gründen im überwiegenden öffentlichen Interesse an:

Das Erlassinteresse besteht wie gezeigt: Im Gemeindegebiet der Gemeinde Erzhausen besteht ein dringender Bedarf an Wohnstätten (Ziff. 3.a). Zudem soll die Innentwicklung gestärkt werden (Ziff. 3.b.). Die Einführung der Grundsteuer C hat das Ziel, baureife unbebaute Grundstücke zu mobilisieren, um Wohnraum zu fördern. Ziel der Gemeinde Erzhausen ist es zudem, die bauliche Ausnutzung erschlossener, besiedelter Bereiche zu verbessern, um mit Grund und Boden sparsam und schonend sowie klima- und sozialgerecht umzugehen.

Darüber hinaus besteht ein gewichtiges sofortiges Vollziehungsinteresse: Die jahrelange bzw. langfristige Zurückhaltung von baureifen unbebauten Grundstücken zu Spekulationszwecken soll vermieden werden. Eigentümerinnen und Eigentümer, die ihre Grundstücke über längere Zeiträume nicht bebauen, sollen jetzt und nicht erst in vielen Jahren nach möglicherweise langen gerichtlichen Verfahren mit finanziellen Nachteilen rechnen müssen, um motiviert zu sein, ihre Grundstücke mit zulässigen Hauptanlagen zu bebauen. Ohne die sofortige Vollziehung ist die Erreichung der städtebaulichen Ziele auf längere Sicht gefährdet; durch die dann stattdessen erforderliche Inanspruchnahme von Außenbereich würden möglicherweise vollendete Tatsachen geschaffen.

Es entstehen auch keine irreversiblen Nachteile für die Betroffenen, da im Falle eines erfolgreichen Rechtsbehelfs eine Rückerstattung der Grundsteuer C möglich ist. Es wird das Ziel verfolgt, die Baulandmobilisierung „schnell“ und „effizient“ voranzutreiben und die Innenentwicklung zu fördern.
Insbesondere vor dem Hintergrund der angespannten Lage auf dem Wohnungsmarkt im Rhein-Main-Gebiet ist der angeordnete Sofortvollzug hinsichtlich der durch die Allgemeinverfügung erfolgenden Festlegung der durch die Grundsteuer C betroffenen Grundstücke erforderlich, um die städtebaulichen Ziele der Gemeinde Erzhausen nicht zu gefährden und den Lenkungszweck schnell zu erreichen.

Ohne die Anordnung des Sofortvollzugs könnte die Einlegung eines Widerspruchs gegen die Allgemeinverfügung, unabhängig von dessen Erfolgsaussichten, bereits aufschiebende Wirkung gegenüber der Allgemeinverfügung in Bezug auf das betroffene Grundstück entfalten und damit die Vollziehbarkeit der Allgemeinverfügung diesbezüglich aussetzen. Die Grundsteuer C könnte nicht vollziehbar festgesetzt werden, da es in den betroffenen Fällen an einer vollziehbaren Bestimmung des betreffenden Grundstücks fehlen würde. Die Erhebung der Grundsteuer C mittels Grundsteuerbescheid wäre damit unmittelbar gefährdet.

Die Anordnung des Sofortvollzugs ist damit im überwiegenden öffentlichen Interesse gerechtfertigt.

III. Inkrafttreten

Diese Allgemeinverfügung über die Erhebung der Grundsteuer C tritt am Tage nach ihrer Veröffentlichung in Kraft.

IV. Rechtsbehelfsbelehrung

Gegen diese Verfügung kann innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe bei der Gemeinde Erzhausen, Rodenseestr. 3, 64390 Erzhausen Widerspruch erhoben werden.

Anlage: Übersichtskarte Grundsteuer C

Erzhausen, den 26.03.2026

Der Gemeindevorstand der Gemeinde Erzhausen

gez. Lange, Bürgermeisterin